Bostäder finansierar nya kyrkbyggen

En ny trend

Bostadspriserna har under en längre period stigit kraftigt. Från Skellefteå i norr till Limhamn i söder planerar därför församlingar bostadsbyggen för att kunna finansiera nya kyrkor.
Men det handlar inte bara om pengar, flera församlingar vill uppföra bostäder för att kunna ge utsatta människor tak över huvudet.

Länge var en kyrka enbart en kyrka.

Inom Svenska kyrkan förlitade man sig på staten och på gåvogivare för att kunna uppföra nya kyrkor, medan frikyrkorna satsade på insamlingar och ideella arbetsinsatser för att först bygga mindre kapell och sedan större kyrkor.

Visst kunde det finnas bostäder i dessa byggnader, kanske en liten lägenhet för evangelisten eller pastorsfamiljen, men boendet var nästan alltid bara en bisak. I dag sker dock en stor förändring. Bostäderna håller på att få en mycket mer central plats i kyrkbygget, något som är märkbart främst bland frikyrkoförsamlingar, men det finns också exempel på det i Svenska kyrkan.

Göran Reierstam.En nyckelperson i denna utveckling är arkitekten Göran Reierstam (bilden). Han är involverad i ett tiotal projekt där församlingar planerar att helt eller delvis finansiera nya kyrkor genom att uppföra bostäder.

– Det är en fantastisk resa att vara med på som arkitekt och kristen, säger Göran Reierstam, som kommit att se kyrkbyggen som sitt kall.

Han berättar att han kom i kontakt med dessa tankar redan i början av 2000-talet.

Södertörnkyrkan i Huddinge ägde en attraktiv tomt vid pendeltågsstationen som ökat i värde. En första tanke föddes om denna kunde finansiera en ny kyrka.

Göra Reierstam åkte strax därefter till USA där han i två år arbetade med fastighetsutveckling i en amerikansk församling. Han lärde sig mycket om hur församlingar kan arbeta med bostadsprojekt, insikter han kunde överföra till svenska förhållanden.

– När jag kom hem hade projektet i Huddinge rullat på mer. Vi lyckades tillsammans ro projektet iland, säger han.

Södertörnkyrkan sålde sin befintliga kyrka och 24 nya bostadsrätter. En relativt liten församling kunde på så sätt få helt nya lokaler. Andra församlingar såg vad man lyckats med i Huddinge och började höra av sig till honom.

Sedan dess har han varit involverad i ett 20-tal liknande projekt. Fyra kyrkor är färdigställda, fyra eller fem projekt håller på att uppföras eller har byggstart inom kort, medan de övriga projekten befinner sig på planeringsstadiet. Han arbetar med församlingar från Skellefteå i norr till Limhamn i söder, men enligt honom är det främst församlingar i högskoleorter som kan utnyttja prisutvecklingen på bostadsmarknaden.

– Jag brukar rekommendera församlingarna att tänka visionärt, för fram tills nu har församlingarna inte haft fantasi nog för att se vilken potential som finns i den egna fastigheten, säger han.

Göran Reierstam betonar dock att det inte är någon snabb eller enkel resa för församlingarna. Det är viktigt att rusta sig med tålamod. Det krävs ofta en lång rad tillstånd från kommunen innan man kan börja bygga. Det kan till exempel handla om att ändra detaljplaner, då kommunen måste godkänna att det uppförs bostäder där det tidigare enbart funnits en kyrka. Överklaganden är vanliga.

– Man kan tro att en planprocess ska vara klar inom två år, men ibland tar det sex år, säger han.

Att uppföra en ny kyrka tar tid och kraft. Göran Reierstam varnar för att fastighetsprojekt kan överskugga annan, mer central verksamhet i församlingarna. Hans rekommendation är att låta avsätta en grupp personer som ansvarar för projektet så att inte hela församlingen behöver engagera sig.

– Det finns en fara i denna trend, och det är om församlingarna blir mer fastighetsbolag än församlingar. Man måste vaka över att man inte förlorar församlingens huvuduppdrag. Om alla ska arbete med fastighetsfrågan kan det dränera energi, säger han.

På vägen fram till en ny kyrka måste viktiga val göras. Ett handlar om vilken typ av bostäder man ska satsa på. En del församlingar väljer bostadsrätter, vilket ger en direkt inkomst till bygget, medan andra satsar på hyresrätter, ibland med målet att människor som annars har svårt att få bostad ska få tak över huvudet.

– Det är vällovligt med hyresrätter. Men många som tillhör fyrtiotalistgenerationen och som var med om kyrkbyggen på 70-talet har inte insett att det i dag är oerhört mycket svårare för en frikyrkoförsamling att få lån i en bank. Det är få banker som vill låna ut till en frikyrka som blir högbelånad med hyresrätter. Då är det enklare att sälja bostadsrätter och på det sättet få loss pengar till bygget, säger Göran Reierstam.

Församlingarna i artikeln

Södertörnkyrkan, Huddinge, 365 medlemmar, Pingst.
Immanuelskyrkan i Örebro, 750 medlemmar, EFK.
Korskyrkan Umeå, 300 medlemmar, EFK.
Vallersvikskyrkan, 70 medlemmar, Equmeniakyrkan.
Saronförsamlingen. Göteborg, 1200 medlemmar, Evangeliska frikyrkan.
S:ta Maria i Alsike, Svenska kyrkan. 11 270 medlemmar.
Samfundet Svenska Alliansmissionen, 13 000 medlemmar.

Umeå-projektet; Korskyrkan (kvartersnamnet är Embla); visualisering av entréfasaden. I bildtexten bör stå med att Reierstam ark och Arkinova (lokalt arkitektkontor i Umeå) som också är med i det projektet. Kyrkan bedöms invigas på senhösten i 2018.

Oro på bostadsmarknaden

De senaste månaderna har det förekommit flera svarta rubriker om att utvecklingen på bostadsmarknaden nu är osäker, och experterna är oense om framtiden. Göran Reierstam menar att den senaste tidens oro knappast påverkar de projekt som han arbetar med.

– Det är höga krav för att få börja bygga för kyrkorna. Man får inte starta om man inte sålt minst 70 procent av bostäderna. Så det är både hängsle och livrem som gäller, säger han.

En långvarig nedgång i bostadspriserna skulle dock göra det svårt för församlingarna att använda sig av denna modell.

Men vad händer när den i dag nya kyrkan en dag blir gammal? Eftersom man redan sålt av delar av tomten till bostäder är det svårt att göra om samma sak igen.

– Det stämmer. Samtidigt kan man sitta på en kyrka utan lån. I dag bygger man ofta så att det går att ställa om lokalerna, till konferenscenter eller gym. Man kan flytta därifrån utan att förbruka hela förmögenheten, säger Göran Reierstam.

Korskyrkan i Umeå bygger nytt

En församling som han arbetat med är Korskyrkan i Umeå. På församlingens hemsida kan man nu följa hur den nya kyrkan växer fram.

Korskyrkans ordförande Ivan Nilsson berättar att den över hundra år gamla kyrkan hade stora brister. Gudstjänstlokalen var för liten och de andra utrymmena var också begränsade. Församlingen ställde sig frågan om man skulle vara kvar i city eller flytta ut, men såg till slut ett stort värde i att stanna.

– Att riva kyrkan och bygga nytt skulle kosta mellan 50 och 60 miljoner kronor, pengar som ju skulle behöva offras fram. Vi såg då en stor risk att hamna i en situation där församlingens främsta syfte blev att samla in pengar till lokalerna. Vi vill ju fokusera på kärnverksamheten, att vinna människor för Jesus, inte på lokalen, säger han.

110833.jpg

Församlingen fick kontakt med Göran Reierstam, som kom med ett förslag där bostäder användes för att finansiera bygget. Kommunen var också positiv till kombinationen av kyrka och bostäder.

Korskyrkan sålde hela sin fastighet till en lokal byggfirma, som nu uppför kyrkan och bostadsrätterna.

Församlingen köper sedan den nya kyrkan av byggfirman.

– Jag vill inte avslöja den exakta summan, men den är betydligt mer hanterbar för oss än 60 miljoner kronor. Då får vi en helt ny kyrka, som vi äger och inte hyr, säger Ivan Nilsson.

Men nu har ni sålt av en del av tomten, hur gör ni om ni behöver bygga nytt igen?

– Vi hoppas naturligtvis att vi med denna satsning ska kunna växa som församling. Om vi blir så många att vi på sikt inte ryms i de nya lokalerna blir det naturliga att satsa på en församlingsplantering i en annan del av staden, eller kanske ha flera gudstjänster under veckan med lite olika inriktning och karaktär, säger han.

Stor bostadsbrist

Sveriges befolkning växer genom invandringen i rekordfart. I många av Sveriges kommuner är därför bostadsbristen stor. Under 2018 beräknas det därför att färdigställas lika många lägenheter som under rekordåren 1975 och 1991.
Samtidigt kan efterfrågan på dyra bostadsrätter ha nått sin topp. Det senaste halvåret har priserna sjunkit i många städer.
Det är svårt att beräkna hur många bostäder som församlingarna kan bidra med, då många projekt befinner sig i planeringsstadiet, men en försiktig uppskattning är att det rör sig om hundratals.

alternative_text

Immanuelskyrkan i Örebro vill ta ett socialt ansvar med sina planerade lägenheter och kyrka i ett helt nytt område av staden.

Inte bara i storstäderna

Immanuelskyrkan i Örebro har också långt gångna planer på att bygga nytt, även om spaden inte är satt i marken. Församlingen äger i dag en kyrka med bostäder som är centralt belägen, men planerar att bygga i en ny stadsdel i Örebro.

Håkan Arenius– Det ligger lite i församlingens DNA att bygga med bostäder, säger Håkan Arenius (bilden), församlingsmedlem som är involverad i projektet.

Immanuelskyrkan har planer på att satsa på både bostads- och hyresrätter, totalt rör det sig om ett hundratal lägenheter. Det finns flera orsaker till att församlingen vill satsa på hyresrätter, en är att man hoppas bidra till att befolkningen i Södra Ladugårdsängen blir mer blandad.

– Vi tänker att ägandet av bostäder också har en social dimension. Vi vill skapa utrymme för dem som av olika skäl sitter trångt till på bostadsmarknaden, säger Håkan Arenius.

Redan i dag hyr församlingen ut till människor som kan ha svårt att få bostad på annat sätt.

– Vi har under de senaste åren haft en tillströmning av bostadslösa, eller på andra sätt utsatta. Flera av dem har rättat till sina liv och en egen bostad är ett viktigt steg på vägen, säger Håkan Arenius.

Han tror att just kombinationen av bostad och ett levande församlingsliv kan hjälpa många människor.

– Vi har öppet nästan varje dag i kyrkan, och det finns verksamheter och en gemenskap att vara delaktig i. Man behöver inte umgås med vänner som kan ha ett destruktivt inflytande.

Samtidigt planerar församlingen också att sälja bostadsrätter, eftersom det ger intäkter som kan behövas för att få börja bygga.

Det är väl inte säkert att de som köper bostadsrätt vill ha grannar som på olika sätt har problem i livet?

– Ja, så är det. Inget av detta är enkelt, säger Håkan Arenius.

Det är inte bara i storstäderna som bostadsbyggande ses som en väg framåt. I Halland har Vallersvikskyrkan, som tillhör Equmeniakyrkan, sålt havsnära tomtmark för att kunna bygga nytt.

Anders Westman– Med tanke på att vi är en så pass liten församling så har det varit nödvändigt för att kunna finansiera en ny kyrka, säger pastor Anders Westman (bilden).

Men än så länge har bygget inte kommit igång. Det finns grannar som inte ser med blida ögon på nybygget och som överklagat myndigheternas tillstånd.

– Det är absolut frustrerande, men det är ingen dålig stämning i församlingen. Vi kan inte göra något mer, och detta att man får överklaga är en viktig ordning i en demokrati, säger Anders Westman.

Även församlingar som är långt ifrån beslut om nybyggen undersöker vilka möjligheter man har.

Saronförsamlingen i Göteborg äger en fastighet bredvid kyrkan som inrymmer mataffär och församlingens second-handbutik. Nu har man begärt en ändring av detaljplanen eftersom man vill att även bostäder ska kunna byggas på tomten. Henrik Melkstam, som är fastighetsansvarig, betonar att inga beslut är fattade, men att församlingen vill ha handlingsfrihet i framtiden.

– Det kan finnas flera fördelar med bostäder. Vi har ett stort socialt arbete, och det är grundläggande mänskligt behov att ha någonstans att bo. Ordnar sig inte bostad så ordnar sig inget annat heller, säger han.

Bostadspriserna har under lång tid ökat i Göteborg, men den utvecklingen har mattats. Henrik Melkstam ser dock inte det som ett hot mot en eventuell satsning.

– Vi har ett väldigt centralt och bra läge i Sveriges andra stad. Vi tror inte det kommer tappa dramatiskt i värde, säger han

alternative_text

Svenska alliansmissionen sonderar möjligheten att få bygga ett 22-våningshöghus vid samfundsexpeditionen i Jönköping. Och dessutom tolv stora fastigheter med lägenheter samt en skola vid Kortebo gård, intill Vätterstranden.

”Vår största inkomstkälla”

Även samfundet Svenska alliansmissionen undersöker möjligheten att uppföra bostäder, då man bland annat äger lokaler och mark i centrala Jönköping. Dagen har i veckan rapporterat om att kommunen gett ett första positivt planbesked för ett höghus på samfundets mark. Det rör sig om ett 22-våningshus, vilket skulle innebära ett mycket stort byggprojekt.

Kjell LarssonMissionsföreståndaren Kjell Larsson betonar att inga beslut är fattade, men att man vill undersöka hur samfundet kan förvalta sina tillgångar på bästa sätt.

– Just i Jönköping har vi en fastighet som inte kan ligga mer centralt än vad den gör. Visst går värden upp och ner på fastighetsmarknaden, men på sikt är vi inte alls oroliga för att den ska tappa i värde.

110964.jpg

S:ta Maria Alsike i Knivsta kommun.

Det verkar främst vara frikyrkoförsamlingar som anammat detta sätt att arbeta. Men det finns exempel på församlingar i Svenska kyrkan som tänker nytt. I Knivsta utanför Uppsala insåg kyrkoherde Anders Johansson redan i början av 2000-talet att Svenska kyrkans negativa medlemsutveckling skulle få stor påverkan på ekonomin. I stället för att spara valde pastoratet dock att satsa. I det snabbt växande samhället Alsike lät man uppföra en stor byggnad, S:ta Maria Alsike, som bland annat rymmer gruppboende, skola, förskola, restaurang och bostäder.

Anders Johansson– Kyrkoavgiften är inte längre vår största inkomstkälla, utan S:t Maria. Vi lånade 115 miljoner för bygget, och nu har vi bara 50 miljoner kvar att betala av. På sju år har vi mer än halverat vår skuld, säger kyrkoherde Anders Johansson (bilden).

S:t Maria är på många sätt en framgångshistoria, och satsningen intresserar andra församlingar i Svenska kyrkan. Anders Johansson höjer dock ett varningens finger. För honom är det viktigt att bostadsuthyrning eller andra näringsverksamheter inte överskuggar kyrkans kärnverksamhet.

– En del förtroendevalda blir ivriga för de tycker det är roligt att få sitta i en styrelse och ägna sig åt näringsverksamhet. Men för oss är det viktigt att verksamheten blir en integrerad del i församlingens liv, säger han.

Ingemar BengtssonVilka risker kan det då finnas för församlingar som satsar på denna väg? Ingemar Bengtsson (bilden) är forskare med inriktning på fastighetsekonomi vid Lunds tekniska högskola. Han menar att riskerna generellt är låga för de församlingar som låter uppföra bostadsrätter. Det som kan ske är att priserna går ner under planeringsstadiet, vilket i så fall kan göra det svårare att börja bygga.

Att äga hyresrätter ställer större krav på församlingarna.

– Som hyresvärd tar man på sig ett ganska stort ansvar. Risken är att man ger sig in i en business som man inte har kompetens till, säger han.

Många politiker talar sig varma för att bostadsområden ska vara blandade så att människor med olika ekonomiska förutsättningar och kulturella bakgrunder kan mötas. Ingemar Bengtsson menar att det är vällovligt att församlingar vill satsa på det.

– Om man inte vill driva verksamheten vinstmaximerande utan ha ett socialt perspektiv så har det ett pris. Men det är väl församlingen medveten om.

Även om bostadsbyggande öppnar helt nya ekonomiska möjligheter för församlingarna så ger det också nya frågor att brottas med.